В принципе, апартаменты в Вене можно сдавать не только на долгий, но и короткий срок. Однако важно соблюдать правила и ограничения, которые установлены Венским строительным кодексом или гражданским законодательством.
Ограничения распространяются на краткосрочную аренду в жилых зонах или муниципальных зданиях Вены. С декабря 2018 года коммерческая аренда жилплощади вообще
запрещена в отведенных для этого жилых зонах. Это означает, что, согласно разделу 7а Венского строительного кодекса, в жилых зонах не допускается регулярная коммерческая аренда жилых помещений для краткосрочного проживания.
Однако, по данным города Вены, совместное использование жилья (периодическая аренда частных квартир или комнат отдельными лицами, когда преобладает использование их хозяином в жилых целях) не подпадает под действие закона и поэтому все еще разрешено в жилых зонах. Но четкого юридического определения совместного проживания не существует.
Нужно изначально проверить, находится ли ваше жилье в жилой зоне, сверившись с планом зонирования и застройки. В 2023 году Венский строительный кодекс был изменен и были введены дополнительные ограничения на краткосрочную аренду (т. е. на проживание до 30 дней).
Расширяется запрет на краткосрочную аренду в жилых зонах. С 1 июля 2024 года новый запрет будет распространяться на коммерческую краткосрочную аренду и краткосрочную аренду квартир сроком более 90 дней в году за пределами жилых зон, если не будет предоставлено отдельное разрешение. С момента объявления постановления краткосрочная аренда за пределами жилых зон будет разрешена еще на шесть месяцев без каких-либо исключений. Это оставляет достаточно времени для получения соответствующего документа.
Вот эти новые требования.
К ним относятся, среди прочего:
1. Ограничения на размещение в жилых помещениях для всех уровней
здания, а не только для основных этажей; запрет на краткосрочную аренду в
жилых зонах, за исключением совместного проживания (в законе нет
определения – требуется, чтобы преобладал жилой вариант проживания
хозяина);
2. Ограничение на коммерческую краткосрочную аренду.
Ограничение краткосрочной аренды жилых помещений вне жилых зон
максимум 90 днями в течение календарного года (ст. 119, п. 2а
Строительного кодекса).
Обмен персональными данными между строительными органами и налоговыми органами для контроля соблюдения норм. Расширенная ответственность как собственников, так и пользователей квартиры/дома при нарушениях (ст. 129 СНиП). В жилых зонах исключительное разрешение на краткосрочную аренду может быть выдано на условиях пункта 5 статьи 7а строительных правил, если изменяется планировка жилой площади. За пределами жилых зон хозяева могут подать заявление на освобождение в соответствии с разделом 129 (1a) строительных норм и правил. Обязательным условием является то, что владельцы вашего здания дали письменное согласие и что менее 50% квартир в вашем здании
используются для коммерческой краткосрочной аренды. Освобождение имеет ограниченный срок действия до пяти лет. Нарушение наказывается штрафом в размере до 50 000 евро или альтернативным тюремным заключением на срок до двух недель. Если вы живете в субсидированном жилье, таком как венская муниципальная квартира или другое социальное жилье, построенное, например, «некоммерческими строительными товариществами», вам следует проверить договор аренды. Он может содержать положения, запрещающие сдачу в субаренду без согласия арендодателя. Несоблюдение действующего запрета может иметь серьезные последствия. Поэтому обязательно соблюдайте правила и уточните в администрации города Вены или Wiener Wohnen, живете ли вы в муниципальной квартире и хотели бы стать принимающей стороной.
В Вене существует также городской налог. Для этого вам необходимо зарегистрироваться и регулярно платить налоги. Хозяева обязаны собрать этот налог и использовать его для оплаты проживания до 15 числа следующего месяца. Закон Венской управы о развитии туризма от сентября 2017 года регулирует сбор местных налогов. Согласно этому закону, все гости, ночующие в средствах размещения или частном жилье в городе Вена за отдельную плату, должны платить местный налог. От уплаты местного налога освобождаются несовершеннолетние, находящиеся в Вене для посещения школы, профессионального обучения или в молодежных общежитиях, студенты венских университетов и технических колледжей, а также лица, проживающие в частном жилье более трех месяцев без перерыва.
Местный налог составляет 3,2% от налоговой базы города Вены. Как правило, ваш доход в качестве хозяина Airbnb считается налогооблагаемым доходом, который может облагаться различными налогами, такими как подоходный налог, местный налог, туристический налог или налог с продаж. В Австрии налоговые декларации должны быть поданы до 30 апреля
следующего налогового года. Мы можем Вам помочь с подачей налоговой декларации. Вам также следует выяснить, имеете ли вы право на налоговые льготы и пособия. С января 2021 года Airbnb ежегодно сообщает все данные за предыдущий календарный год в Федеральное министерство финансов Австрии. В отчете содержится информация о личных данных арендодателей и активность сдачи жилья на платформе в течение одного года. Это относится как к владельцу жилья, так и к тому, кто непосредственно сдал жильё.
Коммерческие и частные поставщики услуг размещения обязаны ежемесячно сообщать о количестве своих гостей и их ночевках для целей статистики. Хозяева, в том числе на Airbnb, также должны составлять списки гостей. Каждый гость, независимо от продолжительности пребывания, должен быть внесен в список гостей не позднее чем через 24 часа после прибытия и, соответственно, сообщить при отъезде.